土地成交量上半年大增六成资金收紧或致市场降温

“钱荒”来袭，会否成为土地市场的分水岭？

根据伟业我爱我家（博客，微博）市场研究院统计数据显示，2013年1～6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4～6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。

“下半年土地市场难以继续大幅升温，整体市场形势将出现变化，”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻（博客，微博）》记者，相比6月前，资金面出现变化，“钱荒”虽还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。“一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制”。

首宗地块成交降温

6月27日， 福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司和北京（楼盘）华澜恒泰房地产开发有限公司联合体以14.3亿元的价格，竞得石景山银河商务区C2商业金融用地，成交楼面价13573元/平方米。而该宗地块的成交，也是“钱荒”来袭之后，北京土地市场首宗出让的经营类地块。

值得注意的是，就在今年4月9日，石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为2.13万元/平方米，溢价率高达174%。

6月27日，上海绿地联合福建泰坤贸易有限公司耗资47亿元，摘得青浦区徐泾镇会展中心3地块，刷新上海（楼盘）（楼盘）总价地王，该地块楼板价8539元/平方米，溢价率6.74%。

6月27日当日，北京市共计出让了4宗经营性地块，除过泰禾竞得的石景山地块之外，绿地集团北京京永置业有限公司以4.24亿元竞得北京市房山区长阳地块；北京绿地京城置业有限公司和北京绿地京华置业有限公司联合体以4.965亿元、保利（北京）房地产开发有限公司以4.8亿元竞得北京市通州区运河核心区地两宗地块。

但相比之下，大部分地块的溢价率相比之前都有所降低。

“从6月成交的4块经营性地块看，溢价率及成交量都未继续5月份的热度。这种接近零溢价的土地出让结果在5月份是不可能出现的。”张大伟表示，预计在整体宏观面有所收紧的情况下，不太可能再延续之前土地市场疯狂出价现象。

但其补充道，因为6月份这几块土地位置及属性并不是热门地块，7月依然有多宗热门地块出让，“整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。”

土地市场或迎拐点

一季度，房企业绩一片飘红，房企的资金状况处于最近几年最宽裕的时机，也使得各大房企在全国拿地的积极性明显上涨。

据统计，2013年1～6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番；在北京，2013年1～6月首开、万科、绿地、首创、中海等企业均有不同程度斩获。

区域角度而言，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%，同比翻两番。

一线城市中，2013上半年北京土地市场表现尤其抢眼，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，与去年同期相比上涨357%。

土地交易量上涨的同时，土地交易价格溢价水平也居于高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢价率为14.8%，去年上半年土地交易平均溢价率仅为5.1%。

但记者通过北京市土地整理储备中心信息了解到，7月份入市的热门地块较多，不仅有夏家胡同地块、孙河地块，也有台湖等郊区热点区域。“整体北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，整体土地市场应该加快限房价竞地价地块的出让。”张大伟表示，整体市场还有可能出现超高溢价，但热度肯定会比之前有所降低。

对此，美联物业全国研究中心杜俊丹告诉《每日经济新闻》记者，流动资金紧张终将影响房企拿地热情，“拿地溢价率有望降低。”

“其次，提高房企融资成本，市场无风险利率提高，作为房企融资工具的银行贷款、债券、股票和信托等各项金融产品的必要回报率将会随之提高，比如，京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，按照基准利率执行，深圳（楼盘）一家银行甚至将消费贷款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，银行内部的审核将会更加严格，对贷款用途上的附加条件也增多，出款周期拉长、额度更小，并且只有资信较高的房企才会获得资金，小型、资信状况不佳的房企面临风险加大。

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