北京普通住宅疲软楼市供地结构影响显现

郝俊丞

当豪宅项目扎堆入市促成“顶豪元年”之时，普通商品住宅却面临可能断供的局面。

进入7月，越来越多的刚需刚改置业者发现市场越来越热，买房越来越难，不是购房资金远远超过自己的承受范围，就是目标区域根本没什么适合的房源。据亚豪机构统计，7月份北京市卖掉的纯商品住宅超过8000套，但新增供应却仅3700套。去化和供应之间严重的落差，使得购房者们深感“一房难求”的苦恼。 业内人士认为，主要原因是受到去年以来的土地供应结构影响，纯商品住宅用地供应偏少，且价格偏高，被迫豪宅化，导致今年普通商品住宅供应偏少。另一方面， 受去年市场寒流影响，部分开发商心态趋于谨慎，在前期供应尚未消化完毕前，无力增加新增房源。

业内人士认为，这一趋势还将在一段时间内持续，自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

普通商品住宅难觅

准备了40多万首付的小张（化名）说，他终于有底气有能力买房了。小张打的算盘是：买个160万左右的两居室，首付40多万，公积金贷款120万。可是，现实并没有理想那么丰满，已经看了半个多月房子的他告诉记者，能买的房源基本上没有。

“我最理想的购房区域是丰台和大兴，上班比较方便，但丰台的新房是肯定买不起的，二手房首付又高，我只能去大兴看。最近连着两个周末在大兴看房子，有看上的， 在大兴核心区，位置不错，但一问是商住，首付一半还用不了公积金。我有北京户口，有公积金，不用多浪费。”小张表示。

随后，小张转战大兴天宫院地铁站，“问了一个项目，有89平方米的两居室，总价200多万，纯用公积金的话，首付我付不起。我现在看见有房子的朋友都让他们帮我推荐，看看他们买的房子有没有我能买的，但现在真不行，两年前买就好了，可是那时候也没这40多万。”

事实上，小张的遭遇不是个例，而是近期准备入市的刚需置业群体普遍面临的问题：普通商品住宅供不应求。

上周末，在通州台湖某住宅项目的售楼处看到看房人很多，该项目目前的均价是2.3万元/平方米，户型均为刚需小户型。销售人员向媒体表示：“现在看房和买房的都非常多，购房者的态度明显积极了，并且像我们这么低总价的刚需产品确实也不多。”

根据亚豪机构统计，2015年7月（截至7月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8047套，相比6月全月成交量还多出137套，并且创造了17个月来的月度新高。

但供应并没有和成交保持同步，根据亚豪机构数据统计显示，2015年7月（截至7月27日），北京商品住宅市场共有25个项目开盘入市，新增住宅产品 6113套，预售许可面积61.3万平方米。而在这其中两个自住房项目贡献了2409套住宅产品，扣除这一影响，7月北京纯商住宅供应为3704套，环比 减少27%。

亚豪机构副总经理高姗认为，不断宽松的政策环境，市场需求继续呈现抬头之势，市场成交的回升也仍将持续。基于目前市场当中供 需失衡愈发严重的现状，以及未来自住房挤压之下纯商品住宅的稀缺，预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场，未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

豪宅供应和成交“井喷”

在新增供应的纯商品住宅里面，豪宅还占据了重要一席，豪宅的成交和供应均可谓“井喷”。

中原地产研究部统计数据显示，截至7月20日，北京中高端市场成交升温，合计签约6万单价以上住宅达到了783套，这一成交量是2014年以外的最高值，预计全年有望突破1500套大关，从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了151.4亿的历史第二高点。

“北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。”中原地产首席分析师张大伟说。

他还表示，未来的房价可能出现明显上涨，“从2013年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”

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